Облигации с ипотечным покрытием в России

• Введение
• Кто может выпускать облигации с ипотечным покрытием
• Что будет если эмитент обанкротится
• Досрочное погашения по требованию держателей
• Какие выпуски ипотечных облигаций обращаются на Московской бирже
• Жилищные облигации

Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.

Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования.  А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.

И так имеем следующую цепочку:

1. Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
2. Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
3. Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.

Еще отвлекусь на пояснения понятие ипотеки и ипотечного кредитования. И так, ипотека – это недвижимое имущество заемщика, которое становится залогом у кредитора, выдающего заемщику ипотечный кредит. При этом это имущество остается в пользовании у заемщика. Так же ипотечный кредит может быть выдан как для целей покупки этого самого недвижимого имущества, так и для других целей… Ну и соответственно, в случае не исполнения заемщиком кредитного договора, у кредитора имеется право реализации залоговой недвижимости с целью возврата суммы долга. А, в целом, кредитный договор составляет право требования, обеспеченное залогом. Так же важно, что права требования по договорам могут передаваться, продаваться и так далее.

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.

К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.

Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:

Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.

На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.

В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.

Надежность облигаций с ипотечным покрытием при процедуре банкротства

Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.

В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).

Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.

Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .

При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.

В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:

1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;

2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;

3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.

И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента.  И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.

Досрочное погашения по требованию держателей ипотечных облигаций

Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.

Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.

Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.

Третье. Нарушение правил деятельности. Это в большей части касается ипотечного агента, в случае с ним любая деятельность, не предусмотренная Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», влечет за собой право досрочного погашения облигаций.

О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.

Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.

Выпуски ипотечных облигаций, обращающиеся на Московской бирже

На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.

ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.

У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.

Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП (погашение 06.12.2017), Дельта10ИП (погашение 04.07.2018), Дельта12ИП (погашение 30.08.2018), Дельта16ИП (04.02.2018) – торгуются с доходность около 9 % годовых.

Выпуски Дельта14ИП, Дельта15ИП, Дельта16ИП будут погашены в 2024 году. Текущая доходность – чуть больше 10 %.

Дельта17ИП с погашение 30.03.2019 также имеет доходность около 10 %.

Все документы по выпускам облигаций ДельтаКредит банка можно найти на этой странице.

Жилищные ипотечные облигации

Здесь все просто. Это разновидность ипотечных облигаций, имеющая только одно отличие. Покрытием могут выступать только требования по тем ипотечным кредитам, залогом в которых выступают жилые помещения. То есть в общем случае договор ипотеки с обеспечением в виде объекта незавершённого строительства (недостроенной квартиры) может выступать обеспечением по ипотечным облигациям, по жилищным НЕ может.

Более подробно с темой можно ознакомится, прочитав Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ.